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2025年,現市價“100萬房產”能值多少錢?專家分析讓購房者清醒

2020-05-22 15:44溫州市教育國際交流協會編輯:admin人氣:


如果不是這么多年房價一輪高過一輪上漲,除了自住外,相信不可能有那么多人涌向購房市場,房子作為金融屬性在房價上漲過程中不斷顯現。
現在購房投資,就跟理財一樣,不過就是兩個希望:一是希望房產能夠保值,最好能夠跑贏通脹;二是希望能夠獲得一定的租金收益,為家庭帶來現金流。
房價漲到今天,除土豪外,大多數老百姓購房確實不容易,購買一套房,需要用盡畢生積蓄,而且還要按揭二、三十年的房貸。
所以,老百姓在購房過程中都特別謹慎,要看城市,要看地段,還要房子的品質質量,總希望買到性價比最高的房子,這房子以后不管是用來養老,還是留給子女財產,都是一件值得重視的大事?,F在問題就來了,房價如此高,一部分人都無力購房了,未來房價到底是漲還是跌?

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先來看看當前的房價到底合理不?

事實上,除短期政策外,決定房價的高低的就兩條關鍵因素:一是供需,二是貨幣。房子是用來住的,如果房子缺乏居住屬性,相信大多數房產投資者也不可能購買多余的房子放在手里,否則他們把房子轉賣給誰?一般來說,接盤者主要還是剛需購房人,這就決定了住房需求是按照人口來定。

目前我們的戶籍城市化率是43%,而常住人口城市化率59%,如果以初級發達國家的70%城市化水平算,我們還有27%的增長空間,但考慮到我們部分常住人口或者農村人口已經在城市里購房,如果按照一半折算,那么還有13.5%的空間,加之考慮到下半程城市化率會放緩,數據上會低于此前年均1%的城市化速度,估算達到70%城市化水平大概還需要15年左右時間,這是說的購房需求端。
還有1個數據,目前我們住房年竣工量大概是10億平米上下,按100平米一套算,每年大概新增供應1000萬套。與近年年均1400-1500萬新增城市人口來比較,住房供應顯然是不能滿足新進城市人口需求,當然這里還不包括城市居民本身的改善需求。當然,這里是說的總量,城市之間人口流入和住房供應數據差異,也導致了各城房價漲幅大小不一。
另外,關于貨幣因素,可以舉個例子說明:過去一件5分錢的商品,當時一套房子總價2萬元,經過30年發展,同樣商品的價格變為5元,而房子總價變為200萬。那么,你覺得是商品價格低了,還是房價高了呢?事實上,兩者無所謂高低,只是同比例放大了100倍而已。這就是房價與貨幣之間的秘密關系。

02

未來房價還會上漲嗎?

房價上漲了這么久、這么多,讓不少人產生一個大疑問:房子也是商品,不可能只漲不跌,那么房價什么時候下跌呢?筆者認為,正如上面分析的一樣,房價當然也有跌的時候,此前也有跌的年份不是?但很快又漲上來了,未來還會跌嗎?我認為會跌,不過還是會漲上去,至于什么時候真正漲不動,個人認為,那起碼也是完成初級發達國家時,那以后就不漲了嗎?也未必,只要有貨幣超發這個因素,沒有理由其他商品價格漲,同在池子里的房子不漲?即使美國超過80%的城市化率,房價不也還在漲嗎?

到2025年時,目前市價“100萬房產”值多少錢?專家分析讓購房者覺醒
基于上面的邏輯分析,長期房價肯定是上漲的,中間由于國內外綜合因素,會有所反復,但都不影響房價方向。如果以2025年為時間節點的話,目前市價100萬房產到那時能值多少錢呢?主要3個方面:
一是預計房價增長幅度。根據數據統計2008年到2018年間,全國商品住房年均房價漲幅在8.5%左右,隨著城市化速度放緩,住房需求稍微有所下降,加之貨幣供應速度從此前年均兩位數增幅,到2017年和2018年降至8%,那么作為影響房價因素的貨幣供應增速也會有所下降,預計到2025年時,M2可能降至7%上下,那么預計房價年化增幅也會有所下降至7-7.5%,所以,到2025年時,全國房價平均增幅較當前在45%-50%之間。

二是城市分化,房價漲幅因城而異。這波房價上漲,因全國樓市戰略去庫存政策支持起了重要作用,特別是棚改貨幣化安置政策,直接增加了當地的購房需求。隨著棚改貨幣化政策逐步退出,那些主要依靠政策支撐的城市房價不可能持續保持高增長,部分滯漲,或小漲是大概率。此消彼長,而那些人口凈流入城市、小學生人口數凈增加的城市,房價會處于領跑地位,到2025年時,房價還是可能翻番。

三是房產稅對房價的影響。時針指到2025年,房產稅經過多番準備,相關的征收制度性規范應已完備,有可能在部分熱點城市進行推廣試點。但在開征初期,應是“低稅率、輕覆蓋”,以減少增收阻力,從這個角度看,對房價的影響有限。加之如果稅率過低的話,還可能因房東將成本轉移到租房者身上而助力房價。當然,從國外經驗來看,征收房產稅從來也不是為降房價而來,不然,誰還會買房,稅從哪里來呢?
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原文始發于微信公眾號(房地產):2025年,現市價“100萬房產”能值多少錢?專家分析讓購房者清醒

(來源:網絡整理)

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